Aktuelles

Seniorengerechte Wohnanlagen gelten nicht als Sonderbauten wie Altenheime

09.04.2015

Die Immobilienwirtschaft in Deutschland kann sich über die Ausdauer der Joseph-Stiftung freuen. In einem Streitfall rund um eine seniorengerechte Mietwohnanlage ging das kirchliche Unternehmen durch die gerichtlichen Instanzen, weil die Baugenehmigungsbehörde bei der Stadt Bamberg nachträglich eine Außentreppe als zusätzlichen Fluchtweg gefordert hatte mit der Begründung, dass hier überdurchschnittlich viele alte Menschen leben würden. Eine solche Praxis hätte angesichts der aktuellen demographischen Entwicklung immense Auswirkung auf Aufwand und Kosten für die Wohnungsunternehmen.

Streitobjekt: seniorengerechte Wohnanlage der Joseph-Stiftung in Bamberg-Gaustadt. Die Stadt als Baugenehmigungsbehörde drängte nachträglich auf eine Außentreppe als zusätzlichen Fluchtweg, weil sie das Gebäude als Sonderbau wie ein Altenheim wertete. Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof entschied anders. | Foto: bs Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (VGH) in München hat den Fall am 5. Februar 2015 verhandelt. Zwischenzeitlich hat er entschieden, dass der Bauherr einer Wohnanlage mit auch altengerechten Wohnungen nicht verpflichtet ist, eine Außentreppe als zweiten baulichen Rettungsweg zu errichten. Die Joseph-Stiftung hatte in Bamberger Stadtteil Gaustadt in der Andreas-Hofer-Straße eine Wohnanlage mit 29 Mietwohnungen erstellt, die auch den Bedürfnissen älterer Menschen entspricht. „Wohnen in allen Lebensphasen (WAL)“ ist der Anspruch an diese im Jahr 2009 als bayerisches Modellprojekt durchgeführte Baumaßnahme. Die Stadt Bamberg verpflichtete die Joseph-Stiftung mit bauaufsichtlichem Bescheid vom 4. Dezember 2012 wegen erhöhter Anforderungen an den Brandschutz, eine Außentreppe als zweiten Rettungsweg vorzusehen.

Andere Organisationsstruktur als ein Heim

In drei Prozessen vor dem Verwaltungsgericht (VG) Bayreuth bekam die Joseph-Stiftung teils Recht, teils wurde die Klage abgewiesen. Die Urteile wurden zur Revision zugelassen.
Der VGH hat nun den Bescheid insoweit aufgehoben und ein Urteil des VG vom 10. April 2014 abgeändert. Nach Auffassung der Richter beim VGH ist die Klägerin nicht verpflichtet, einen zweiten baulichen Rettungsweg zu errichten, weil es sich bei der Wohnanlage nicht um einen sogenannten Sonderbau, insbesondere nicht um ein Altenwohnheim handele. Sonderbauten seien Anlagen und Räume, die unter anderem wegen der Zahl oder der Schutzbedürftigkeit der sich in ihnen aufhaltenden Personen ein besonderes Gefahrenpotential aufweisen. Die Organisationsstruktur dieser Wohnanlage entspreche jedoch nicht der eines typischen Altenwohnheims. Auch der Umstand, dass sich das Büro einer Sozialstation in der Nähe befinde, führe nicht unmittelbar zu einer Einstufung als Altenwohnheim. Bei der erforderlichen Einzelfallbetrachtung habe die Stadt Bamberg auch unter Zuhilfenahme sachverständiger Stellungnahmen nicht darlegen können, dass im konkreten Fall zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit die Errichtung eines zweiten baulichen Rettungswegs trotzdem notwendig sei.
Der VGH hat die Revision gegen sein Urteil nicht zugelassen. Gegen die Nichtzulassung der Revision kann nach Vorliegen der schriftlichen Urteilsgründe Beschwerde zum Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) in Leipzig eingelegt werden.

Planungssicherheit für Architekten und Wohnungswirtschaft

Die Joseph-Stiftung als Klägerin wurde im Verfahren vor dem VGH durch die Landesanwaltschaft und die Oberste Baubehörde unterstützt. Im Rahmen der Novellierung der Bayerischen Bauordnung 2013 wurde im Gesetzestext bestimmt, dass „Wohngebäude, die keine Hochhäuser sind”, kein Sonderbau seien. Durch das Urteil bekommen Wohnungswirtschaft und Architekten Sicherheit bei der Projektierung von altengerechten Wohnungen.